פיקדון לדיור מוגן: מהם כספי הפיקדון ולמה הם משמשים?

הסכם דיור מוגן הוא מסמך מורכב העוסק בהיבטים שונים של מעבר לבית דיור מוגן והמגורים בו. אחד הנושאים המרכזיים המוסדרים בהסכם הוא כספי הפיקדון. מהם כספי הפיקדון ולמה הם משמשים?

יש כמה מסלולי התקשרות כלכליים מול בתי דיור מוגן. ברוב המקרים מסלול ההתקשרות כולל הפקדת פיקדון.

מהו ה"פיקדון" בעסקת דיור מוגן?

"פיקדון" מוגדר בחוק הדיור המוגן כתשלום המשולם על ידי דייר למפעיל של בית דיור מוגן, ולפי תנאי ההסכם על המפעיל להשיב את הפיקדון, בחלקו או במלואו, בסיום ההתקשרות.

גובה הפיקדון יכול לנוע בין מאות אלפי שקלים לכמה מיליוני שקלים, בהתחשב בגורמים שונים המשפיעים על שווי יחידת הדיור, כמו מיקומו הגיאוגרפי של בית הדיור המוגן, מיקומה של הדירה הרלוונטית בבית (הקומה, למשל), גודלה של הדירה והגימור שלה.

למה בעצם צריכים "פיקדון"?

הפיקדון משמש שלוש מטרות:

1. הפיקדון כ"בטוחה": כספי הפיקדון משמשים בטוחה בידי בית הדיור המוגן, להבטחת קיום התחייבויותיו של הדייר במהלך תקופת ההסכם. בהתאם לכך, בית הדיור המוגן יכול לשמור לעצמו את הזכות לקזז מהפיקדון סכומים שונים, שהדייר חב בהם ולא שילם אותם באופן שאליו התחייב בהסכם.
2. "הפחתת פיקדון" – חלק מהתשלום לבית הדיור המוגן: כספי הפיקדון יכולים לשמש רכיב תשלום בעסקה מול בית הדיור המוגן בגין זכות השימוש בדירה. התשלום מתבצע על ידי ניכוי סכום, המהווה 3%–5% מהערך המקורי של הפיקדון, צמוד למדד ובתוספת מע"מ, במשך תקופה הנמשכת 12–15 שנות מגוריו הראשונות של הדייר בבית, הכול בהתאם למקובל בבית או ברשת בתי הדיור המוגן הרלוונטית. תשלום זה מכונה בבתי הדיור המוגן בשמות שונים כגון "ההפחתה מהפיקדון" או "דמי ההשתתפות השנתיים".
3. "חשבון ניכוי": כספי הפיקדון יכולים לשמש מעין "בנק" לצורך ניכוי תשלומים שונים בהתאם להסכם כגון מע"מ בגין ההפחתה מהפיקדון והמע"מ בגין הריבית הרעיונית.

יצוין, שבדרך כלל הפיקדון מופקד על ידי הדייר, אך קיימים מקרים שבהם כספי הפיקדון מופקדים על ידי מי מטעמו של הדייר, על פי רוב קרוב משפחה מהמעגל הראשון. במקרה כזה, כל האמור להלן ביחס להחזר כספי הפיקדון והבטחתם חל, בשינויים המחויבים, על מי שהפקיד את הפיקדון בפועל.

המנגנון של החזרת כספי פיקדון

הפיקדון מוחזק בידי בית הדיור המוגן עד למועד סיום ההסכם. החזר כספי הפיקדון, כולם או חלקם, מתבצע לידי מי שהפקיד אותם, בהתאם להוראות שנקבעו לעניין זה בהסכם ההתקשרות, וזאת לא יאוחר מיום החזרת החזקה בדירה לידי מפעיל בית הדיור המוגן או מיום סיום ההסכם, לפי המאוחר מבין המועדים הללו. כך, למשל, במקרה שבו דייר החליט לעזוב את הדירה ולהחזיר את החזקה בה לפני תום תקופת ההודעה המוקדמת המתחייבת ממנו מכוח ההסכם, הוא יהיה זכאי לקבל את יתרת הפיקדון רק בסיום ההסכם.

במקרה של החזר הפיקדון עקב פטירה, מפעיל בית הדיור המוגן ישיב את הפיקדון, כולו או חלקו, לפי העניין, בהתאם להוראות שנקבעו לעניין זה בהסכם, לא יאוחר מ-30 ימים ממועד המצאת צו ירושה/ צו קיום צוואה/ המצאת צו למינוי מנהל עיזבון בעניינו של מי שהפקיד את הפיקדון, ככל שמונה ובהתאם להוראות הצו הרלוונטי.

הפיקדון איננו נושא ריבית. הוא מוחזר בתוספת שיעור עליית מדד המחירים לצרכן שפורסם לפני יום השבת הפיקדון לעומת מדד המחירים לצרכן שפורסם יום לפני תשלום הפיקדון.

ענף הדיור המוגן עד 2012: לקוּנה חקיקתית

נושא הבטחת השבת כספי הפיקדון לידי הדייר בתום ההסכם, או חלילה במקרה חדלות פירעון של הגוף המפעיל את בית הדיור המוגן, היה אחד הגורמים המרכזיים שהניעו את חקיקת חוק הדיור המוגן, התשע"ב – 2012 ובהמשך לכך את חקיקת חוק הדיור המוגן (תיקון) התשע"ח – 2018.

עד שנת 2012 התנהל ענף הדיור המוגן ללא רגולציה ייעודית שנועדה להסדיר את פעילותו הייחודית ולפקח עליה. זאת, על אף שבתי הדיור המוגן החזיקו, ועודם מחזיקים, בכספי פיקדונות בשווי מוערך של עשרות מיליארדי שקלים. בהיעדר רגולציה ייעודית כספים אלו נוהלו בהתאם לשיקול דעתם של מפעילי בתי הדיור המוגן, ללא בקרה ומבלי שחלה עליהם חובה חוקית למסור לדייריהם בטוחות להשבתם.

התנהלות זו חשפה את הדיירים בבתי הדיור המוגן לפגיעה ממונית קשה במקרה של חדלות פירעון של הגוף המפעיל את בית הדיור המוגן, פגיעה ממונית שתוצאתה עלולה להיות אובדן קורת הגג מעל ראשם.

חוק הדיור המוגן, התשע"ב – 2012 פורסם ברשומות ביום 3.6.2012 ונכנס לתוקף באופן הדרגתי, החל מיום 3.12.2012. החוק הסדיר, בין היתר, גם את נושא הבטחת השבתם של כספי הפיקדונות. הואיל ולצורך יישומן של הוראות החוק הרלוונטיות נדרשה שהות לצורך היערכות מתאימה מצד בתי הדיור המוגן, הוראות אלו נכנסו לתוקף רק ביום 3.6.2015.

חוק הדיור המוגן: הסדרת הרגולציה הנוגעת לכספי הפיקדון

בהתאם להוראות חוק הדיור המוגן, החל ממועד הכניסה לתוקף, חל איסור על בית דיור מוגן לקבל מדייר על חשבון הפיקדון סכום העולה על 7% מהפיקדון או 70,000 ₪, הנמוך מבין הסכומים הנ"ל, אלא אם כן נקט פעולה לצורך הבטחת השבת כספי הפיקדון.

החוק מונה כמה פעולות אפשריות, לפי בחירתו של בית הדיור המוגן:

1. ערבות: מסירת ערבות בנקאית לדייר;

1. ביטוח: ביטוח דייר כמוטב בלתי חוזר בחוזה ביטוח, ובלבד שדמי הביטוח שולמו מראש;
2. נאמנות: העברת 40% מהפיקדון לנאמן, לפי חוזה נאמנות שהדייר הוא הנהנה בו;
3. משכנתא: רישום משכנתא ראשונה על המקרקעין לטובת הדייר.

כיוון שלביצוע פעולות אלה יש עלות שאינה זניחה, החוק קבע כי 80% מהעלות הכרוכה בהבטחת הפיקדון תחול על הדייר, ואילו בית הדיור המוגן יישא רק ב- 20% מהן. נוכח חלקו המשמעותי של הדייר במימון העלויות הכרוכות בהבטחת כספי הפיקדון, החוק התיר לדייר לוותר (בכתב) על קבלת הבטוחה.

הבטוחה איננה ניתנת למימוש במקרה של אי השבת כספי הפיקדון עקב מחלוקת בין הדייר לבין בית הדיור המוגן. למעשה, מימוש הבטוחה מתאפשר בנסיבות של חדלות פירעון, לרבות בנסיבות של צו להקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים או בנסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת להשיב את הפיקדון.

הבטחת כספי הפיקדון: המצב העגום בשטח

בפועל, מבין ארבע החלופות להבטחת כספי הפיקדון, נעשה שימוש בעיקר באופציה של ערבות בנקאית:

1. אף חברת ביטוח בארץ לא הציעה מוצר לביטוח כספי הפיקדון;
2. רישום משכנתא והבטחת כספים בנאמנות עוררו קשיים מימוניים, תפעוליים ואחרים, שהפכו את הפעולות האלה ללא רלוונטיות עבור חלק גדול מבתי הדיור המוגן.

הנפקת ערבות בנקאית בסכומים גבוהים כרוכה בעלויות גבוהות. כיוון ש-80% מעלויות אלה חלות על הדייר, רוב הדיירים "בחרו" לוותר על קבלת הבטוחה.

כך, נותרו הדיירים ללא מענה בר קיימא לאחת הסוגיות הרות הגורל בחייהם במסגרת של דיור מוגן, מבלי שחל שינוי אמיתי במצבם בהקשר של הבטחת כספי הפיקדון. למעשה, המצב שקדם לחוק – נמשך גם לאחר כניסתו לתוקף.

הגם שבמסגרת הפרקטיקה הנוהגת בתי דיור מוגן מציעים לדייריהם בטוחות שלא מכוח החוק, בדמות רישום הערת אזהרה לטובת הדייר ולעיתים אף ערבות של החברה האם, אין בבטוחות אלו כדי לספק בטוחה מספקת.

מצב זה עתיד להשתנות לטובה בשנת 2020, וזאת לאור חקיקתו של חוק הדיור המוגן (תיקון), התשע"ח – 2018.

על אופן הבטחת כספי הפיקדונות החל משנת 2020 תוכלו לקרוא כאן: הבטחת כספי הפיקדון לדיור מוגן: המהפכה בדרך