שאלות ותשובות

חוק הדיור המוגן אוסר על גביית תשלום מדייר רק בשל עזיבתו את בית הדיור המוגן. החוק קובע, כי דייר יהיה רשאי לבטל את הסכם ההתקשרות בכל עת, ובלבד שהודיע על כך למפעיל הדיור המוגן שלושה חודשים מראש. במהלך תקופת ההודעה המוקדמת האמורה, הדייר יידרש לשלם לבית הדיור המוגן את כל התשלומים החלים עליו מכח ההסכם.

כן. אדם מעל גיל 60, שבבעלותו דירה או בית מגורים נקיים משיעבוד והרשומים בטאבו/ברשות מקרקעי ישראל/בחברה משכנת, יכול לקבל מגוף מוסדי הלוואה, כנגד משכון הנכס. בשונה ממשכנתא רגילה, בסוג ייחודי זה של משכנתא, הקרויה "משכנתא הפוכה", הלווה לא נדרש לשלם את החוב למלווה בתשלומים חודשיים. להיפך. המלווה הוא שמעמיד לרשות הלווה סכום כסף, בין בתשלומים חודשיים ובין בתשלום חד פעמי, לפי בחירת הלווה. בשונה ממשכנתא רגילה, הלוואה זו איננה מוגבלת בזמן והיא ניתנת לפירעון בכל עת, ללא עמלת פירעון מוקדם, גם על ידי מכירת הנכס עם פטירתו של האדם. יש לשים לב, שלמשכנתא ייחודית זו קיימים גם חסרונות, בצד יתרונותיה, כמו למשל ריבית גבוהה, העומדת על שיעור של 6% – 5% . לכן מומלץ לברר מראש וביסודיות את תנאיה ולבחון באחריות את התאמתם.

סעיף 29 לחוק הדיור המוגן קובע רשימה סגורה, של ארבעה מקרים, שבהתקיימם ניתן יהיה לדרוש מדייר לעזוב את בית הדיור המוגן. רשימה זו איננה כוללת במפורש מצב של "חוסר התאמה", אך זו יכולה להשתמע באחד משני מקרים:  הפרה יסודית של ההסכם מצד הדייר, שלא תוקנה בתוך זמן סביר לאחר שניתנה לו ארכה לצורך כך. משמע אי התאמה למסגרת בשל אי כיבוד התחייבויות שנטל על עצמו בהסכם, ובכלל זאת הפרה של כללי ההתנהגות בבית; אי התאמה הנובעת ממצבו הבריאותי של הדייר, כשעל פי קביעת הצוות הרב מקצועי של הבית, המורכב מרופא, אחות ועו"ס, טובת הדייר עצמו או יתר הדיירים בבית, מחייבת את העברתו מדירתו. במצב כזה, ככל שקיימת בבית מחלקה טיפולית ייעודית, שבמסגרתה הדייר יוכל לקבל טיפול מותאם לצרכיו המיוחדים, הוא לא יידרש לעזוב את בית הדיור המוגן, אלא רק לעבור למחלקה הטיפולית המתאימה לו.

בהתאם לחוק הדיור המוגן, בית הדיור המוגן לא יוכל לקבל מדייר סכום העולה על 70,000 ₪ או 7% מהפיקדון, לפי הנמוך, אלא אם הבטיח את השבת כספי הפיקדון לדייר במקרה של חדלות פירעון, באמצעות אחת מהבטוחות המנויות בחוק. 

הנחת העבודה ביסוד החוק היא, שבמקרה של חדלות פירעון בית הדיור המוגן יימכר לטובת נושי החברה כבית דיור מוגן פעיל, ולכן לא יידרש פינוי של הדיירים ממנו. עם זאת, במקרה שבית משפט של פירוק יווכח, שאין אפשרות לממש את הנכס באופן האמור, הוא יתיר למפרק למכור אותו לשימוש אחר, רק לאחר שישוכנע, שנמצא דיור חלופי הולם לדיירים.

זכאותו של אדם לגמלת סיעוד מהביטוח הלאומי מותנית במספר תנאים, ובהם מקום מגוריו. על מנת לעמוד בתנאי המתייחס למקום המגורים עליו להתגורר בביתו או בדיור מוגן, באגף המיועד לדיירים עצמאים. במקרה שאדם נאלץ לעבור למחלקה הסיעודית בתוך הדיור המוגן, זכאותו תפקע.

תקופת הניסיון על-פי חוק הדיור המוגן הינה שלושת החודשים הראשונים למגוריו של דייר בדירה בבית הדיור המוגן. תקופה זו ניתנת להארכה בהסכמת הצדדים, ובלבד שלא תעלה על שנה בסך הכל.  במהלך תקופת הניסיון כל אחד צדדים רשאי להודיע למשנהו על ביטול ההתקשרות, בהודעה בת 14 יום מראש בלבד. התשלומים הנגבים על ידי בית הדיור המוגן במהלך תקופת הניסיון הם עניין למו"מ מסחרי בין הצדדים, ללא מגבלה מכח חוק הדיור המוגן בעניין זה, פרט למגבלה הכללית, לפיה הבית יגבה מהדייר אך ורק תשלומים שפורטו בהסכם. לכן, על הצדדים לעגן את הסכמתם המסחרית בנושא זה בהסכם הנחתם על ידם.

הסכם הדיור המוגן קובע באילו נסיבות ההסכם בין הצדדים יגיע אל קיצו ומתי יחדל הדייר להיות מחויב בתשלומים מכוחו בהתאמה. יש לוודא, שהפרק בהסכם, המסדיר את סיום ההתקשרות בין הצדדים, קובע כללים ברורים לעניין התנאים בהם יש לעמוד על מנת להפסיק את שחיקת הפיקדון כמו גם חדילת חיוב הדייר בתשלומים אחרים מכוחו, כגון דמי האחזקה. בדרך כלל, התנאי לכך הוא, כי יחידת הדיור תפונה על ידי מיופיי הכח של הדייר/הערבים להסכם בתוך פרק הזמן הקצוב לכך בהסכם.

אי עמידה בתשלום החודשי (או כל תשלום אחר החל על הדייר) מהווה הפרה יסודית של ההסכם. מעצם כך, ללא קשר לשאלת מידת שחיקתו של הפיקדון, בית הדיור המוגן יהיה רשאי לבטל את הסכם ההתקשרות עם הדייר ולדרוש את פינויו מהבית, ככל שההפרה האמורה לא תתוקן לאחר התראה שניתנה לדייר בעניין.

ניתן וצריך למנוע מצב שכזה מראש, עד כמה שהדבר ניתן. ראשית, עוד טרם ההתקשרות, על ידי בחינה קפדנית של יכולת הדייר לעמוד בכל התשלומים החלים עליו מכח ההסכם, בהתחשב בתזרים החודשי שלו ובחסכונות הצבורים לטובתו בבנק. במסגרת תחשיב כזה יש לקחת בחשבון מקדם בטחון, הכולל גם הוצאות לא צפויות והוצאות לא ודאיות, כמו למשל עלות אשפוז במחלקה הסיעודית בבית.   בנוסף לכך, בית הדיור המוגן יכול להבטיח את עצמו מפני מצב כזה במסגרת הסכם, על ידי קביעת תקרה מקסימאלית לשחיקת הפיקדון או הטלת חובה על הדייר להפקיד בידיו סכום כסף נוסף, שישמש כבטוחה ממנה ניתן יהיה לקזז חובות במקרה הצורך. עם זאת קרוב לוודאי, שבית הדיור המוגן לא ישלים עם הפרה יסודית ומתמשכת של ההסכם, וככל שישוכנע, שאין המדובר בקושי זמני פתיר, הוא יפעל לביטול ההסכם ולפינויו של הדייר מהבית בהתאמה, גם אם יש בידיו סכום לבטחון כאמור.

באופן עקרוני, התשובה היא חיובית. יש לשים לב, שבמסגרת הסכם ההתקשרות הדייר לא נדרש מראש לוותר על כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה כלפי בית הדיור המוגן בקשר לאירועים מסוג זה.

בהתאם לחוק הדיור המוגן, על כל בית דיור מוגן לקבוע כללי התנהגות, שיחייבו את הדיירים, מטפליהם ומבקריהם. החוק קובע, אמנם, שדייר זכאי לנהל את אורח חייו בדירתו בדרך הנראית לו, אך מתנה, שלא יהיה בכך כדי להפריע לזולתו ומשום הפרה של כללי ההתנהגות האמורים. לפיכך, הגם שדלתות בית המשפט פתוחות בפני כולם, מומלץ לפעול למיגור הבעיה בדרך מועילה וזולה יותר: ככל שהשכנים הרועשים אינם קשובים לבקשות מנומסות מצידכם להחריש, מוטב לערב את הנהלת בית הדיור המוגן, שעשויה לפתור את הבעיה על ידי התראה בדבר הפרת כללי ההתנהגות. ככל שההפרה הנטענת תימשך, יהיה בכך כדי לאפיינה כהפרה יסודית, שמסכנת את הדיירים הרועשים בביטול החוזה עמם ובדרישה לפנותם מהדיור המוגן.

חוק הדיור המוגן קובע, שדירה בבית הדיור המוגן נועדה לשמש למגורים. כך קובעים גם מרבית הסכמי הדיור המוגן, אם לא כולם. לאור האמור, התשובה היא שלילית.

זכות הדיור בדיור מוגן הוכרה בפסיקה כזכות, שניתן להבטיחה באמצעות רישום הערת אזהרה. עם זאת, היות ומדובר בפסיקה שאיננה בגדר הלכה מחייבת, בפרקטיקה הנוהגת בתי הדיור המוגן אינם מאפשרים אותה. רישום הערת אזהרה מותר בהסכמי הדיור המוגן בדרך כלל כחלופת בטוחה להבטחת כספי הפיקדון, במקרה שדייר מוותר על הבטוחה המוצעת לו מכח חוק הדיור המוגן במצב המשפטי הקיים, טרם כניסתו לתוקף של התיקון לחוק בנושא הבטוחות. למרות האמור, זכות המגורים בבית הדיור המוגן מובטחת ומוגנת באמצעות החוק, הקובע רשימה סגורה  של מקרים, שרק בהתקיימם ניתן יהיה לפגוע בה.