כמה זה עולה לנו

עשיתם חשבון ונערכתם נכון למגורים בבית הדיור המוגן גם בהיבט הכלכלי?

בבואכם לבדוק היתכנות כלכלית למגורים ארוכי טווח בבית דיור מוגן, יש לקחת בחשבון את מכלול ההוצאות הכרוכות בכך¹:

• שחיקת הפיקדון – תשלום בשיעור שנע בין 5%-3% בשנה מסכום הפיקדון המקורי, צמוד למדד + מע"מ כשיעורו במועד הרלוונטי. תשלום זה נגבה במשך תקופה בת 12-15 שנות חייו הראשונות של הדייר בבית. מועד תחילת חיובו של הדייר בתשלום זה שונה מבית לבית. קיימים בתים בהם מועד תחילת החיוב הוא מועד חתימת ההסכם ואילו באחרים, מועד תחילת החיוב הוא במועד שסוכם בין הצדדים כמועד תחילת השימוש בדירה בבית הדיור המוגן.
• תוספת תשלום בגין אי הפקדת מלוא סכום הפיקדון – קיימים בתי דיור מוגן המאפשרים מסירת החזקה בדירה לידי הדייר אף מבלי שהפקיד בידיהם את מלוא סכום הפיקדון, בדרך כלל בכפוף לשני תנאים: שהדייר יפקיד בידי מפעיל בית הדיור המוגן בטוחה להבטחת תשלום יתרת הסכום על חשבון הפיקדון. בנוסף, הדייר נדרש לשלם למפעיל בית הדיור המוגן תשלום חודשי, המהווה מעין פיצוי על אובדן התמורה בגין חלק הפיקדון של הופקד ולא נשחק.
• דמי האחזקה – תשלום חודשי המשולם בגין סל שירותים, שמפעיל בית הדיור המוגן מספק לדייר במסגרת ההסכם.
  דמי האחזקה מורכבים משירותי חובה מכח חוק הדיור המוגן, התשע"ב – 2012 ומשירותי חובה מכח ההסכם, כפי שיפורט להלן.
  גובה דמי האחזקה נקבע, בין השאר, בהתחשב בגודל הדירה ובסוגה. הם צמודים למדד המחירים לצרכן ובדרך כלל, בית הדיור המוגן שומר לעצמו את הזכות להגדילם אף מעבר לשיעור המדד, עד שיעור מקסימאלי הנקוב בהסכם (בדרך כלל בין 3%-2% מעבר למדד). חוק הדיור המוגן קובע בהקשר לכך, שהעלאה מעבר לשיעור המדד כאמור, תיעשה בהתאם לשינוי בעלויות התפעול השוטף של בית הדיור המוגן. בפרקטיקה הנוהגת, שמקורה בפסקי דין והסכמי פשרה/גישור, שבתי דיור מוגן שונים הינם צד להם, הקביעה באם חל שינוי בעלויות התפעול השוטף של הבית ואם כן – באיזה שיעור – מתבצעת בידי רואה חשבון חיצוני בלתי תלוי.

שירותי חובה מכח חוק הדיור המוגן, התשע"ב – 2012 – חוק הדיור המוגן קובע סל שירותים בסיסי, שעל כל בית דיור מוגן לספק לדייריו:

• • שירותי אחזקה לבית הדיור המוגן, ובכלל זה לדירות, לשטחים הציבוריים, למערכות ההפעלה ולציוד שמעמיד מפעיל בית הדיור המוגן בבית הדיור המוגן;
  • כניסה מבוקרת לבית הדיור המוגן;
  • הפעלת מנגנון של מענה אנושי לקריאה לעזרה של הדייר, לכל אורך שעות היממה;
  • מתן שירותי בריאות לדיירים בידי אחות, לרבות ניהול מידע רפואי לגבי הדיירים והפנייה לטיפול רפואי, בכפוף לרצונם;
  • שירותי עזרה ראשונה בבית הדיור המוגן, לכל אורך שעות היממה, בידי אדם שקיבל הכשרה מתאימה לכך;
  • פעילות תרבות, העשרה וספורט, אשר תיקבע בהתייעצות עם ועד הדיירים, ככל שמונה, מתוך סל שירותים עליו יורה של הרווחה והשירותים החברתיים, בהתייעצות עם השר לאזרחים ותיקים;
  • שירותי עבודה סוציאלית בידי עובד סוציאלי.

השירותים המפורטים לעיל יינתנו בהיקף ובאופן שמפעיל בית הדיור המוגן התחייב כלפי דייריו בהסכם ההתקשרות. מפעיל בית הדיור המוגן איננו רשאי לצמצם את היקף השירותים הללו או לגרוע מטיבם במהלך תקופת תוקפו של ההסכם.

שירותי חובה מכח ההסכם – שירותים נוספים, שטיבם והיקפם שונה בין בית דיור מוגן אחד למשנהו. בדרך כלל הם כוללים, בין היתר, גם:

• • ניקיון של יחידת הדיור אחת לשבוע, למשך פרק זמן משתנה בהתאם לגודל הדירה;
  • שירותי אבטחה 24/7;
  • מיזוג אוויר בשטחים הציבוריים ובדירות;
  • חלוקת דואר בתיבות אישיות של הדיירים;
  • שירותי דלפק קבלה;
  • גינון של השטחים הציבוריים;
    ביטוח של מבנה בית הדיור המוגן על דירותיו ומערכותיו (לא כולל ביטוח רכושו של הדייר);
  • שירותי מרכזיה;
  • שימוש במתקנים שבשטח בית הדיור המוגן, כגון בריכת השחייה, וחדר הכושר.

בחלק מבתי הדיור המוגן שירותים אלו כוללים אף ארנונה, מסים והיטלים עירוניים, מים וחשמל. בחלק מהבתים התמורה בגין שירותים אלו משולמת בנוסף על דמי האחזקה, ישירות לרשות הרלוונטית או לבית הדיור המוגן, בהתאם לדרישת תשלום המופקת על ידי הרשות הרלוונטית.

השירותים המנויים על רשימה זו יינתנו בהיקף ובאופן שמפעיל בית הדיור המוגן התחייב כלפי דייריו בהסכם ההתקשרות. מפעיל בית הדיור המוגן איננו רשאי לצמצם את היקף השירותים הללו או לגרוע מטיבם במהלך תקופת תוקפו של ההסכם, אלא אם קיבל את הסכמת הדייר לכך בכתב, בסמוך לפני מועד השינוי.

• דמי טיפול – תשלום חד פעמי בשיעור הנע בדרך כלל בין 1.5%-0.5% מהפיקדון + מע"מ, המשולם למפעיל בית הדיור המוגן במועד חתימת ההסכם בגין הוצאות בקשר עם עריכת ההסכם.
• עלות אחזקת קו טלפון ביחידת הדיור – בדרך כלל מדובר בתוספת של כמה עשרות שקלים לחודש.
• שירותי תוכן בכבלים – תוספת הנאמדת בסדר גודל של כמה מאות ש"ח, בהתאם לחבילת התוכן הנבחרת על–ידי הלקוח. התשלום מבוצע מדי חודש לידי מפעיל בית הדיור המוגן או ספק השירות, לפי שיקול דעתו של מפעיל בית הדיור המוגן.
• אינטרנט – כנ"ל.
• שירותים אופציונליים – שירותים שבית הדיור המוגן רשאי להציע לדייר, והדייר רשאי לבחור אם לצרוך אותם. שירותים לדוגמא: טיפולים בספא, ייעוץ על ידי רופאים מומחים; שירותי רפואה משלימה; שירותי הסעות וכיוצ"ב. התמורה בגין צריכת שירותים אופציונליים הינה בהתאם למחירון הנוהג במועד צריכת השירות הרלוונטי.
• חניה – חלק מבתי הדיור המוגן מציעים מקום חניה אחד על בסיס מקום פנוי כחלק מהשירותים הכלולים בדמי האחזקה וחלקם מציעים לדייר לרכוש זכות שימוש בלעדית בחניה, למשך תקופת ההתקשרות בין הצדדים וכל עוד הדייר מחזיק ברשיון נהיגה בר תוקף. התמורה בגין זכות שימוש הבלעדית במקום חניה הינה חד פעמית למשך כל תקופת ההתקשרות/חודשית, בהתאם למתכונת הנוהגת בבית הדיור המוגן הרלוונטי, והיא יכולה להגיע גם לכמה עשרות אלפי שקלים.
• מחסן – בדרך כלל בית הדיור המוגן מציע לדייר לרכוש זכות שימוש בלעדית במחסן, אשר יועמד לרשותו ולשימושו במשך תקופת התקשרות בתמורה לתשלום חד פעמי, בסכום של כמה עשרות אלפי ₪.
• תוספת תשלום בגין שיכון מטפל אישי בדירה – הנגבית מעבר לדמי האחזקה. בדרך כלל מדובר בתוספת ע"ס של בין 350-1,000 ₪ + מע"מ בחודש, תלוי בבית הדיור המוגן.
• אשפוז במחלקה טיפולית – במקרה הצורך, בהתאם להחלטת הצוות הרב מקצועי. העלות נקבעת על ידי מפעיל בית הדיור המוגן או על ידי מפעיל חיצוני של המחלקה, לפי העניין, והיא שונה, בדרך כלל, בין מחלקת דיור תומך לבין מחלקה סיעודית, ככל שקיימת בבית הדיור המוגן. בדרך כלל סדרי הגודל של עלות אשפוז חודשית נעים בין 15,000 ₪-20,000 ₪ + מע"מ. ישנם בתי דיור מוגן המעניקים הנחות בעלות האשפוז כל עוד הפיקדון מוסיף להיות מוחזק בידיהם. גובה ההנחה עשוי להיות מושפע מהשאלה האם הפיקדון מוסיף להיות מופחת אם לאו.
• מע"מ – מתווסף לכל תשלום החל ושיחול בעתיד על הדייר מכח ההסכם ו/או הדין, כפי שיעורו במועד ביצוע התשלום.
• מע"מ בגין הריבית הרעיונית – המע"מ הנגבה מבתי הדיור המוגן בגין הכנסה רעיונית, שרשויות המס מייחסות לו בשל הנאה הנצמחת לו כתוצאה מהחזקת פיקדונות הדיירים, מבלי שישלם בגינם ריבית לדיירים. בדומה למע"מ הנגבה בגין של תשלום וה"מגולגל" על הדייר כצרכן סופי, גם המע"מ בגין הריבית הרעיונית, בשיעור של 3.25% מסכום יתרת הפיקדון המוחזק בידי בית הדיור המוגן, מגולגל על הדייר.
• הפרשי הצמדה – כל תשלום החל ו/או שיחול על הדייר מכח ההסכם משולם על ידו בתוספת הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן לעומת המדד שנקבע בהסכם כמדד הבסיס.
• עלות מימון בטוחה – עד חודש ינואר 2020, על הדייר לשאת ב-80% מהעלויות הכרוכות בהעמדת הבטוחה שמפעיל בית הדיור המוגן בחר למסור לו בהתאם לחלופות הקבועות בחוק הדיור המוגן, התשע"ב – 2012. החל מחודש ינואר 2020, בהתאם לחוק הדיור המוגן (תיקון), התשע"ח – 2018, מלוא העלויות הכרוכות בהעמדת הבטוחה תחולנה על מפעיל בית הדיור המוגן לבדו.

לסיכום:

בבחינת היתכנות כלכלית של המגורים בבית דיור מוגן יש לקחת בחשבון, מראש, את מכלול ההוצאות הכרוכות בכך. במסגרת זו יש לדאוג, בין השאר, לבניית מתווה העסקה מול בית הדיור המוגן באופן, שהתשלומים הבסיסיים המרכיבים את התמורה, כלומר, הפיקדון ודמי האחזקה, ייקבעו תוך התחשבות בערך נכסיו הבלתי נזילים של הדייר לעומת הכנסותיו השוטפות.

כך למשל, דייר שההון הבסיסי שלו לצורך העמדת הפיקדון הוא קטן, יחסית, משום שאין לו חסכונות רבים והוא איננו מעוניין למכור את הדירה שבבעלותו, ואילו הכנסותיו החודשיות המצטברות, משכר דירה, פנסיה וכיוצ"ב הן גבוהות – יעדיף להקטין את גובה הפיקדון (עד כמה שזה אפשרי מבחינת בית הדיור המוגן) ולשלם דמי אחזקה גבוהים יותר.