הבטחת כספי הפיקדון לדיור מוגן: המהפכה בדרך

עד לחקיקת התיקון לחוק הדיור המוגן ב-2018, הבטחת כספי הפיקדון המשולמים לבתי דיור מוגן הייתה רעועה. התיקון לחוק, שייכנס לתוקף בשנת 2020, מסדיר סוף סוף את הנושא

ברוב המקרים כרוכה כניסה לדיור מוגן בהפקדת פיקדון בגובה של מאות אלפי שקלים עד מיליוני שקלים, בהתאם לשווייה של יחידת הדיור הרלוונטית. עד שנת 2012 לא הוסדרה רגולציה הנוגעת לבטוחות שיינתנו לדייר להשבת כספי הפיקדון.

חוק הדיור המוגן: ניסיון ההסדרה לא הצליח

חוק הדיור המוגן, שנחקק בשנת 2012, ניסה להסדיר את נושא הבטוחות להשבת כספי הפיקדון. החוק הציע ארבע חלופות להבטחת הכספים, לפי בחירת בתי הדיור המוגן: ערבות בנקאית, ביטוח, רישום משכנתא והחזקת חלק מהכספים בנאמנות. מסיבות שונות, מרבית בתי הדיור המוגן בחרו בחלופה של הבטחת כספי הפיקדון באמצעות העמדת ערבות הבנקאית לטובת הדייר.

בשים לב לעלויות הגבוהות הכרוכות בהעמדתה של ערבות בנקאית, ובהתחשב בעובדה שהחוק קבע כי 80% מעלויות הבטוחה חלות על הדייר, מרבית הדיירים בבתים "בחרו" לוותר על קבלת הבטוחה.

בנקודה זו החוק החטיא את מטרתו והותיר את הדיירים חשופים וחסרי הגנה ישירה ובלתי תלויה על כספי הפיקדון.

התיקון לחוק הדיור המוגן: המהפכה בדרך

על רקע מצב זה חוקק בשנת 2018, לאחר שלוש שנים של דיונים בין גופים שונים, תיקון לחוק הדיור המוגן (או בשמו הרשמי: חוק הדיור המוגן (תיקון), התשע"ח – 2018).

התיקון לחוק ייכנס לתוקף בסוף חודש ינואר 2020, והוא משנה בכמה עניינים את המצב המשפטי הקיים בסוגיית כספי הפיקדון והבטחתם. כך, למשל, החוק מעגן את חובת העמדת הבטוחה משני היבטים: ראשית, הוא קובע שעלויות העמדת הבטוחה יחולו אך ורק על בית הדיור המוגן. שנית, הוא שולל מהדייר את האפשרות לוותר על הבטוחה. כך ייווצר מצב שבו כל דייר, שהבית מחזיק בידיו כספי פיקדון שהפקיד (או יתרת כספי פיקדון שהפקיד) בסך העולה 7% מסכום הפיקדון המקורי או על 70,000 ₪, לפי הנמוך שבהם, יחזיק בידיו בטוחה להשבת כספי הפיקדון.

שינוי מרכזי נוסף בתיקון לחוק נוגע לסוגי הבטוחות החלופיות להשבת כספי הפיקדון: התיקון לחוק קובע שלוש אפשרויות חלופיות לבטוחה, תוך שהוא מבחין בין בית דיור מוגן קיים ומאוכלס לבין בית דיור מוגן שנמצא בשלבי הקמה וטרם אוכלס.

הבטוחות החלופיות שקובע התיקון לחוק

בבית דיור מוגן מאוכלס קובע התיקון לחוק את החלופות הבאות:

1. רישום משכנתא: יש להבחין בין מקרה שבו בית הדיור המוגן רשום כבית משותף לבין המקרה הנפוץ יותר שבו הוא אינו רשום ככזה:

בית דיור מוגן שאינו רשום כבית משותף: כיוון שאי אפשר לרשום משכנתא על יחידת דיור ספציפית, יתבצע רישום המשכנתא באופן הבא: רישום משכנתא מדרגה ראשונה על זכותו של בית הדיור המוגן במקרקעין שעליהם נבנה בית הדיור המוגן (למעט על שטח מסחרי ושטח המחלקה הסיעודית). המשכנתא תירשם לטובת נאמן, שימונה על ידי הדיירים ושכרו ישולם בידי מפעיל בית הדיור המוגן. הנאמן יציין ברישומיו הפנימיים את חלקו היחסי של כל אחד מהדיירים בסך הפיקדונות שהופקדו בידי מפעיל בית הדיור המוגן.

בית דיור מוגן הרשום כבית משותף: מפעיל בית הדיור המוגן יוכל לבחור בין רישום המשכנתא מדרגה ראשונה לטובת נאמן, כאמור לעיל, לבין רישום המשכנתא מדרגה ראשונה ישירות לטובת הדייר, על הדירה שבה הוא יתגורר מכוח ההסכם.

2. ערבות בנקאית: מאת מוסד מבטח או תאגיד בנקאי.
3. נאמנות: העברת 40% מהפיקדון לנאמן, שהדייר הוא הנהנה בו.

בבית דיור מוגן בשלבי הקמה (שטרם אוכלס) קובע התיקון לחוק את המנגנון הבא:

1. לדייר תועמד ערבות בנקאית מאת מבטח או מוסד בנקאי.
2. לאחר שהדייר יעבור לגור בבית ויחזיר למפעיל בית הדיור המוגן את הערבות הבנקאית, המפעיל יהיה רשאי לרשום במקומה הערת אזהרה בדבר התחייבות לרשום משכנתא מדרגה ראשונה בהתאם לחוק.

3. על מפעיל בית הדיור המוגן למלא אחר התחייבות זו ולרשום משכנתא מדרגה ראשונה לטובת נאמן או לטובת הדייר, כמוסבר לעיל, בתוך שנתיים ממועד ההתחייבות הנ"ל, לכל המאוחר.

4. למרות האמור, לאחר תחילת אכלוס הבית מפעיל בית דיור מוגן יוכל לבחור בחלופה של ערבות בנקאית או של נאמנות במקום רישום משכנתא, כמפורט לעיל.

התיקון לחוק אף קובע שתוקם "ועדת חריגים" שתהיה מוסמכת לפטור מפעיל בית דיור מוגן מהוצאת בטוחות באופן חלקי או מלא. אם הוועדה שוכנעה שאי אפשר לרשום משכנתא ראשונה כנדרש חרף מאמציו של מפעיל בית הדיור המוגן, וזאת נוכח קושי של ממש, שאיננו תלוי בו – הוועדה מוסמכת להורות על בטוחה אחרת, אם מצאה שהיא מספקת.

הוכחת יציבות כלכלית של בית הדיור המוגן – בכל עת

נוסף על הסדרת נושא הבטוחות לכספי הפיקדונות, התיקון לחוק מסמיך את הממונה על בתי הדיור המוגן לדרוש בכל עת ממפעיל בית הדיור המוגן להוכיח כי הוא בעל יציבות כלכלית, לפי מדדים שייקבעו. מדדים אלה טרם נקבעו סופית – נכון למועד כתיבת שורות אלו קיימת טיוטת תקנות הדיור המוגן (בדיקת יציבות כלכלית), התשע"ח – 2018, שפורסמה להערות וטעונה אישור של ועדת העבודה, הרווחה והבריאות של הכנסת.

מצב זה, שבו אפשר לפקח בכל עת על היציבות הכלכלית של בתי הדיור המוגן, מהווה שינוי לעומת חוק הדיור המוגן, התשע"ב – 2012, שבמסגרתו הוכחת היציבות הכלכלית של מפעיל בית הדיור המוגן נדרשה כתנאי לקבלת רישיון להפעלת בית דיור מוגן, אך לא בכל עת.

התיקון לחוק קובע עוד, כי הממונה רשאי למסור הודעה לדיירים בכל מקרה שסבר כי:

• יכולתו של מפעיל בית הדיור המוגן להשיב את כספי הפיקדון, כולם או חלקם, לפי תנאי ההסכם, עלולה להיפגע;
• יש חשש סביר לאי עמידתו של מפעיל בית הדיור המוגן בעיקרון עסק חי (כלומר, קיים חשש לקיומו של העסק במשך יותר משנה אחת);
• גובה החוב של מפעיל בית הדיור המוגן עולה על ערך הבטוחות שהוא נתן לדיירים.

קרנות ענפיות שיפעלו בנסיבות של חדלות פירעון

מעגל הגנה נוסף שיוצר התיקון לחוק הוא הקמת קרנות ענפיות ייעודיות.

כך, התיקון לחוק מחייב, כי כתנאי להחזקת כספי פיקדונות, חייב כל מפעיל של בית דיור מוגן, החל מחודש ינואר 2019, להפקיד סכומים נקובים בשתי קרנות ענפיות ייעודיות, שתנוהלנה בידי האפוטרופוס הכללי:

• קרן משותפת לצורך המשך מימון הוצאות לצורך המשך תפעולו השוטף וההכרחי של בית הדיור המוגן בנסיבות של חדלות פירעון;
• קרן משותפת לצורך מימון הוצאותיו הרפואיות של דייר, שהצוות הרב-מקצועי קבע שיש לפנותו מדירתו בשל מצבו הבריאותי, אך לנוכח הנסיבות של חדלות פירעון, מפעיל בית הדיור המוגן טרם השיב לידיו את כספי הפיקדון.

סיכום: המחוקק לקח מחדש את המושכות

התיקון לחוק מלמד שהמחוקק הפנים את העיוותים שנוצרו בפרקטיקה של יישום מנגנון העמדת הבטוחות להשבת כספי הפיקדון.

המחוקק הציב כמה רצועות הגנה על הדיירים, החל מחובת העמדת בטוחות והשתת ההוצאות הכרוכות בהן על בתי הדיור המוגן, דרך הסדרה ברורה ומחייבת של סוגי הבטוחות, ועד העמדת מנגנוני פיקוח על היציבות הכלכלית של בתי הדיור המוגן, וקרנות ייעודיות להסדרת מצבים של חדלות פירעון.